Квадратные метры могут работать: или как получить доход от квартиры? - RuLife.ru

Экономика
20.06.2012
Квадратные метры могут работать: или как получить доход от квартиры?

Квадратные метры могут работать: или как получить доход от квартиры?

Потихоньку недвижимость снова становится привлекательной для инвестиций. Как отмечает портал BN.RU-Газета в далеком 2008 году лишь 10% квартир покупалось с целью преумножения капитала, в самый пик кризиса на рынке остались лишь профессионалы. Но в 2011 году рынок недвижимости ожил. В прошлом году наблюдался стабильный рост цен на недвижимость и ставки по банковским депозитам снизились до 5-7% в год (рубли).

Подобные изменения на рынке недвижимости привели к тому, что жители снова начали рассматривать недвижимость как возможность преумножить свой капитал, а также как надежное средство защиты вложенных средств. И вместе с тем очевидно, что доход зависит как от выбранной стратегии, так и от объекта.
 
Правильный подход.
 
Пока не наступил кризис, доход люди, вложившие средства в недвижимость, получали исключительно благодаря повышению рыночной стоимости. В настоящее время такого роста цен почти не наблюдается, ценник почти неизменен, в связи с чем рассчитывать на доход от роста цен можно лишь в квартирах строящихся домов. Чем ранее вложены средства в строящийся объект, тем большими будут доходы. Хотя обольщаться особо не стоит, поскольку подобные вложения очень рискованные.
 
Менее рискованным способом получения прибыли от приобретения жилья является его последующая аренда. Но здесь опять же есть минусы. Жилье, которое приобретается на вторичном рыке, скорее всего не вырастет больше в цене, а, наоборот, снизится. Согласно данным, предоставленным БН, цена предложения на вторичном рынке за последние 2 года выросла на 8,2% (89 тыс. руб./кв.м.). И вместе с тем, если проводить параллель с нынешними ценами и ценами января 2009, этот показатель на целых 10% ниже. Получается, что люди, вложившие в то время средства в недвижимость, все еще находятся в проигрыше.
 
Безусловным преимуществом покупки недвижимости с целью последующей аренды является минимальный риск покупателя. Приобретаемое жилье на вторичном рынке покупатель видит собственными глазами. Если же в сделке купли-продажи участвует профессиональный риелтор, а в одной из страховых компаний страхуется право собственности, то покупателю вообще не о чем волноваться. Вторым неоспоримым преимуществом является возможность получения прибыли уже сразу после покупки. Сумма дохода напрямую зависит от правильности выбранного объекта.
 
Определение сегмента.
 
Если позволяет сумма, лучше всего окончательно определиться с размером бедующей квартиры и с приоритетным ценовым сегментом. Считается, что самый большой доход от аренды жилья получают те, кто дает объявления "сдать элитную квартиру". На самом деле это далеко не так, поскольку окупаемость подобных вложений более десятка лет.
 
Также неясны перспективы капитализации. Антон Баранов (гендиректор «Авентин-Недвижимость») утверждает, что сдать элитную квартиру намного сложнее, чем жилье эконом-класса. И здесь даже не помогают договора, составляемые арендодателями касательно преждевременного освобождения помещения, в случае чего квартиросъемщики обязаны будут заплатить штраф. Ликвидность элитного жилья аналогичная.
 
Специалисты советуют не вкладывать средства в элитное жилье. С их точки зрения намного выгоднее приобрести несколько квартир эконом-класса, чем одну элитную. Поступая таким образом, покупатель страхует себя. Даже, если одна из приобретенных квартир не будет пользоваться спросом, это не страшно, по сравнению с тем, что было бы, если бы простаивало элитное жилье. К тому же этот покупатель-инвестор всегда может свернуть лавочку и продать жилье, тем более, что на определенные квартиры всегда есть спрос.
 
Так, квартиры в Петербурге в последнем квартале 2011 года можно было снять по следующим ценам: однокомнатная – 20 тыс.руб. (выросла с начала года на 10,6%), двухкомнатная – 27 тыс.руб. (выросла на 13%), трехкомнатная – 35 700 (выросла на 10%). Самыми кусающимися районами северной столицы остаются Адмиралтейский, где за однокомнатную квартиру хотят 24 тыс.руб., Петроградский – 26 тыс.руб./мес.,  Центральный – 29 тыс.руб./мес.
 
Главными преимуществами жилья эконом-класса остаются быстрый поиск квартиросъемщика и высокая ликвидность. Бесспорно, от аренды подобной квартиры не стоит ожидать больших доходов. Предположим, что покупка однокомнатной квартиры в удовлетворительном состоянии с хорошим транспортным сообщением обошлась в 3 млн. 200 рублей. Если покупатель будет сдавать ее за 18 тыс. рублей и при этом брать коммуналку, то окупит она себя лишь через 15 лет. С точки зрения Баранова, когда люди покупают второй объект недвижимости, они либо защищают свой капитал, либо покупают квартиру для подрастающего поколения.
 
Если квартира действительно покупается подрастающему поколению, то можно задействовать следующую схему для получения дохода. Предположим, у родителей нет нужной суммы, но у них есть стабильный белый доход, тогда они могут отправиться в банк и взять ипотечный кредит. Сам же кредит они будут выплачивать с тех денег, которые будут получать от аренды квартиры.
 
Если предположить, что их собственные вложения составили 2 млн. рублей, то банку ежемесячно они должны будут платить по 16-17 тыс. рублей (ставка 12-13% в год), этот взнос несколько меньше той суммы, которую они будут получать с аренды. Получается, что на руках у семьи будет квартира за 3 млн. 200 тыс. рублей, а вложат они при этом только 2 миллиона. Эффективность этой схемы зависит только от привлекательности жилья для квартиросъемщиков, а также в том случае, если собственные вложения будут более половины средств.
 
Поиск нужной квартиры.
 
Кстати, к покупке жилья для последующей аренды нужно относиться иначе, чем для собственного проживания. Объект нужно искать такой, какой бы понравился арендатору. В первую очередь, арендаторов интересует близость метро. Далее, если транспортная доступность одинакова, то привлекательнее конечно жилье, находящееся в центре города. Как правило, стоимость аренды жилья в центральных районах на 20-40 % больше, чем на окраине.
 
Дом, как и подъезд также должны иметь презентабельный вид. Бесспорно, если бы покупатель приобретал жилье для себя, его бы не волновал внешний вид подъезда, тем более, если через несколько лет дом попадет под капремонт. Но арендатор мыслит абсолютно иначе.  Тот год-два, что он собирается прожить в этой квартире, он хочет видеть вокруг себя хороший вид.
 
Одним из главных критериев является сама квартира, ее начинка. Убитую квартиру покупать бессмысленно, поскольку на ее ремонт уйдет намного больше средств, чем за аналогичную, но в несколько лучшем состоянии. Как правило, чтобы привести квартиру в надлежащий вид нужно около 800 тысяч рублей. Лучше всего сразу приобретать квартиру со встроенной техникой и мебелью, поскольку стиралка, как и встроенная техника являются главными запросами арендаторов. 
 
Также не помешает разузнатьчто за соседи за стеной. Какой бы пофигистичен арендатор не был, рано или поздно ему надоест вечная брань соседей, если таковые окажутся рядом.
Расскажи о сайте:
Эту новость ещё не комментировалиНаписать комментарий
для комментирования нужно зарегистрироваться
Россия

Экономика