Торговые центры: курс на уникальность - RuLife.ru

Экономика
12.03.2013
Торговые центры: курс на уникальность

Торговые центры: курс на уникальность

По обеспеченности торговыми площадями Екатеринбург приблизился к крупнейшим торговым городам Европы. К таким выводам пришли аналитики консалтинговой компании «Урал-Гермес» в результате проведенного исследования рынка торговых центров Екатеринбурга по состоянию на конец 2012 года. Возросшая конкуренция в сегменте классических торговых центров заставляет девелоперов искать новые механизмы повышения конкурентоспособности.

Объем как первая ступень развития

Объем рынка ТЦ Екатеринбурга в последние семь лет увеличился почти в четыре раза. В прошлом году первые шесть месяцев характеризовались некоторым вакуумом — не было введено ни одного объекта. Второе полугодие этот пробел компенсировало — распахнули двери сразу четыре торговых центра: ТРЦ «Радуга-парк», ТЦ «Аида», торговый центр Ботаника Молл и ЭкоМолл «Гранат». К ним присоединились продовольственные гипермаркеты «Магнити «О’кей», гипермаркет DIY «Leroy Merlin».

При этом наибольший интерес с точки зрения концептуальной проработки новых торговых центров представляют ТРЦ «Радуга-парк» (новые для Екатеринбурга арендаторы, большое количество «якорей», в перспективе уникальная парковая составляющая) и ЭкоМолл «Гранат» (в качестве продовольственного «якоря» используется не традиционный супермаркет, а современный сельскохозяйственный рынок). Применение девелоперами нестандартных подходов к проектированию объектов говорит о возросшей конкуренции среди классических торговых и торгово-развлекательных центров и поиске механизмов повышения конкурентоспособности новых ТЦ.

В настоящее время рынок ТЦ Екатеринбурга, при условии сохранения покупательской способности населения (Екатеринбург считается одним из самых дорогих городов России), близок к своему насыщению. Об этом, в частности, свидетельствует второе место Екатеринбурга среди российских городов-миллионников по обеспеченности торговыми площадями (качественные торговые центры) на 1000 жителей.

Новые торговые центры в Екатеринбурге по-прежнему востребованы. Если в количественном плане рынок близок к насыщению, то качественные характеристики торговых объектов не всегда и не во всем соответствуют современным тенденциям. Около половины ТЦ морально и технически устарели и нуждаются в обновлении. То есть в Екатеринбурге в ближайшие несколько лет будут по-прежнему востребованы объекты с оригинальной концепцией, причем не только новые, но и прошедшие стадию реконцепции. И напротив, объекты с устаревшей концепцией начнут быстро терять конкурентоспособность, перепрофилироваться или уходить с рынка.

Структурные особенности

За последние 3—4 года в Екатеринбурге активно появляются торговые центры районного типа (41% от общего количества ТЦ) и торговые центры районного типа с элементами городского ТЦ (31%). 3. Рынок торговых центров находится в переходном периоде развития, но основная структура его уже сложилась.

В будущем увеличение ждет сегмент объектов городского типа («Призма», «Пассаж» и др.), и сегменты объектов районного типа и районного типа с элементами городского («Галерея на ул. Радищева», «Панорама», ТЦ на Щорса — Белинского, ТЦ на ул. Краснолесья и др.).

Кроме того, в настоящее время строится четвертая очередь ТРЦ «Гринвич», после введения которой (осенью 2013 г.) этот торговый центр станет, по сути, объектом суперрегионального типа. К этой же группе относится и заявленный компанией Architector group проект ТРЦ «Гагарин Молл», расположенный в микрорайоне Уралмаш, строительство которого, впрочем, пока не началось.

Очевидно, что двумя наиболее развитыми сегментами рынка торговых центров Екатеринбурга по типу концепции являются классические торговые (≈34%) и торгово-развлекательные центры (≈29%). Однако обостряющаяся конкурентная обстановка на рынке ТЦ приводит к появлению новых концептуальных и специализированных объектов, обладающих повышенной степенью конкурентоспособности (например, ритейл-парк, аутлет-центр, специализированный мебельный центр, специализированный детский центр и др.). Основной тенденцией рынка и здесь является увеличение количества концептуальных торговых центров и усиление степени их специализации.

Арендные ставки, доля вакантных площадей

Рынок торговых центров в Екатеринбурге в последние три года активно восстанавливался после кризиса и к концу 2012 года практически достиг своих докризисных значений (средние ставки аренды в торговых центрах примерно на 10% ниже, чем были зафиксированы в 2008 году). В то же время после кризиса все торговые центры разделились на три группы:

- успешные — в 2012 году арендные ставки возрастали выше роста, доля вакантных площадей в этих объектах находится в пределах норматива 0—3%, формируется лист ожидания;

- устойчивые — арендные ставки повышались примерно на уровне роста издержек, доля вакантных площадей в этих объектах 3—6%;

- проблемные — арендные ставки остались на прежнем уровне несмотря на рост издержек, доля вакантных площадей — более 6%.

Величина средних ставок аренды в торговых центрах Екатеринбурга зависит от:
- месторасположения и доступности объекта;
- покупательского трафика в ТЦ, уровня популярности ТЦ у населения;
- типа торгового центра, его конструктивных характеристик, уровня современности;
- уровня профессионализма управляющей компании и др.

Тенденции развития

Усиление конкуренции среди торговых центров Екатеринбурга выявило необходимость поиска свободных маркетинговых ниш девелоперами и управляющими компаниями, использования новых технологий управления и продвижения, оригинальных концептуальных идей в ТЦ. К основным тенденциям можно отнести:
- усиление концептуализации и специализации торговых центров на фоне дальнейшего обострения конкурентной обстановки и перехода рынка от количественного этапа развития к качественному;
- активное развитие сегмента районных торговых центров (ТЦ «Аида», «Ботаника Молл» и др.);
- расширение географии размещения ТЦ;
- возвращение интереса девелоперов к мегапроектам торговой недвижимости;
- использование интерактивных технологий работы с покупателями (интерактивные панели с картой ТЦ, информацией об акциях и скидках, приложения для мобильных телефонов с информацией о ТЦ и т.д.);
- повышение роли управляющих компаний и современных технологий управления в успешности торговых центров;
- повышение роли развлекательной составляющей в концепции ТЦ (наличие развлекательных парковых зон (ТРЦ «Радуга-парк»), технологии 3D—5D в кинотеатрах, интерактивные развлекательные услуги, мини-зоопарк в «Меге» и «Гринвиче»);
- переход к этапу реконцепции ряда объектов с устаревшей концепцией (ТЦ «Дирижабль», «Екатерининский» и др.); заканчивают реконцепцию ТЦ «Кит», «Гринго» («MODA»).

И еще несколько наблюдений. Катализатором увеличения площадей торговой недвижимости в городе выступит, помимо прочего, проведение Чемпионата мира по футболу 2018 года и возможное проведение ЭКСПО-2020.

Реализация ряда крупных инфраструктурных проектов городского и регионального значения (реконструкция железнодорожного вокзала с развитием на его территории объектов коммерческой недвижимости, вынос южного автовокзала в район станции метро «Ботаническая» и создание на их базе крупного мультимодального транспортного узла с большим сегментом коммерческой недвижимости, реконцепция ТРЦ «Екатерининский» с объединением в многофункциональный комплекс отеля, аквапарка, торгово-развлекательного центра и киноцентра, общей площадью около 140 тыс. кв. м, строительство ТРЦ «Гагарин Молл» на Уралмаше общей площадью около 300 тыс. кв. м с продлением линии метро и созданием новой станции метрополитена непосредственно возле торгового центра) резко повысит обеспеченность Екатеринбурга качественными площадями. Таким образом, возрастет опасность перенасыщения города площадями торговых центров.

Расскажи о сайте:
Эту новость ещё не комментировалиНаписать комментарий
для комментирования нужно зарегистрироваться
Россия

Экономика