Русская жизнь
Новости издательстваО журналеПодписка на журналГде купить журналАрхив
  
НАСУЩНОЕ
Драмы
Хроники
БЫЛОЕ
«Быть всю жизнь здоровым противоестественно…»
Топоров Адриан 
Зоил сермяжный и посконный

Бахарева Мария 
По Садовому кольцу

ДУМЫ
Кагарлицкий Борис 
Cчет на миллионы

Долгинова Евгения 
Несвятая простота

ОБРАЗЫ
Ипполитов Аркадий 
Ожидатели Августа

Воденников Дмитрий 
О счастье

Харитонов Михаил 
Кассандра

Данилов Дмитрий 
Пузыри бытия

Парамонов Борис 
Шансон рюсс

ЛИЦА
Кашин Олег 
«Настоящий диссидент, только русский»

ГРАЖДАНСТВО
Долгинова Евгения 
Похожие на домашних

Толстая Наталья 
Дар Круковского

ВОИНСТВО
Храмчихин Александр 
Непотопляемый

МЕЩАНСТВО
Пищикова Евгения 
Очередь

ХУДОЖЕСТВО
Проскурин Олег 
Посмертное братство

Быков Дмитрий 
Могу

ЛИЦА Коммерция
на главную 17 августа 2007 года

Квартирный вопрос философии
Признания бывшего риэлтора
Наш собеседник - черный маклер, участник квартирного бизнеса 90-х. Совмещал коммерцию с работой преподавателя МГУ. Овладел многими методами отъема чужой недвижимости и пытался их научно осмыслить.

I.
Новая жизнь для меня началась 10 июля 1991 года, когда вышел закон о приватизации жилищного фонда РФ. Отныне квартиры можно было официально покупать, дарить, наследовать. Конечно, и раньше ничто не мешало прийти в бюро обмена, оформить ордера, а деньги передать за углом. Но шестнадцать лет назад такая коммерция легализовалась.
Тогда же вошел в широкое употребление термин «черный маклер». Произошло это после регистрации первых риэлторских фирм - термин популяризировали именно их сотрудники. Дело в том, что столкнулись два мира: волков-одиночек, выросших в джунглях советского теневого бизнеса, и легальных, но менее опытных коммерсантов новой волны. Довольно долго черные маклеры брали верх в рыночной конкуренции, поскольку не вкладывались в рекламу, не снимали офисы, не платили налоги. Действовали они кустарно, но эффективно - через знакомых паспортисток и участковых. Люди, желавшие изменить жилищные условия, по привычке шли именно к ним.
И маклеры боролись за существование изо всех сил. Тогда в каждой риэлторской фирме сидели девушки, которые фиксировали звонки и записывали данные клиентов. Так вот черные маклеры устраивали в фирмы своих людей, те копировали записи секретарш и передавали маклеру. И тот получал солидную клиентскую базу и таскал верную прибыль прямо из клюва компании. На сумму, которую приносила одна сделка, можно было жить целый год, так что содержание в фирме шпиона многократно окупалось.
Мне самому довелось участвовать в этих войнах - разумеется, на стороне черных маклеров. Но лично я предпочитал использовать другую форму шпионажа, технически более простую, но требующую большей фантазии. Например, я просил свою секретаршу обзвонить фирмы под видом потенциального клиента - она выясняла, что агентство, скажем, «Старт» располагает подробной информацией о жилищном рынке района Сокол. Чуть погодя в «Старт» звонила вторая моя сотрудница: «Я хочу купить квартиру на Соколе». - «Отлично, поехали смотреть». Мобильных телефонов тогда не было, и она, осмотрев квартиру, просила разрешения позвонить из нее «мужу» (моему помощнику): «Привет. Вроде подходит. Еду домой». А у того на определителе высвечивается номер. Затем я спокойно еду к хозяевам и увожу клиента. Посредническая дельта (15-20%) отходит не агентству «Старт», а мне.
Однажды так случилось, что моя секретарша Илона выдала себя. Фирмачи заподозрили неладное, устроили слежку и раскололи хозяев. В предвкушении гонорара я пришел заключать сделку на улицу Алабяна. Вижу, подъезжает иномарка с тонированными стеклами, и оттуда высовывается страшная морда. «А знаете ли вы Илону?» - «Нет, не знаю». - «Э, брат, ты решил по-легкому денег срубить. Мы тут в рекламу вкладываемся, мусорам платим, а ты хочешь всех об***ть?» - «Не понимаю». - «Все ты понимаешь. Сейчас мы повезем тебя к этой Илоне».
Что делать? Если я не поеду с ними, сделка развалится. Поеду - неизвестно, что будет со мной. Поначалу пытаюсь спасти сделку и сажусь к ним в автомобиль. В конце концов все же решаю бежать, выскакиваю из машины на ходу. Потом я трясся неделю, представляя, что могло со мной случиться.
Наконец я пришел в милицию, дал служивым денег, и мы стали дружить. У меня появилась надежная «крыша». А та сделка на Алабяна, разумеется, прошла без меня.
Был еще поучительный случай, после которого я перестал опаздывать на деловые свидания. Я назначил продавцу и покупателю встречу у магазина «Рыболов» на «Водном стадионе» и задержался на какие-то три минуты. Они нашли друг друга сами и уехали.

II.
Знаменитый принцип холизма, которому следовали еще греки, гласит: целое больше суммы его частей. Для квартирного бизнеса это очень актуальный закон.
Стоимость квартиры в центре Москвы по ценам 1992 года - примерно 60 тысяч. Стоимость каждой комнаты - 12-14 тысяч. Почему же нельзя выкупить двух- или трехкомнатную коммуналку по частям? Ведь так дешевле. Конечно, хозяева на это не пойдут. А как было бы хорошо, если б пошли.
Эта мысль возникала у многих. Но не все додумали ее до конца. А мы додумали и поступали следующим образом. Находили пожилого хозяина, выкупали у него одну комнату. Спустя некоторое время мы устраивали пожар в той комнате, которая у старика оставалась. Расследование показывает, что причина возгорания - неисправная электропроводка. Старик хватается за голову. И тут появляется добрый маклер, который говорит: «Дед, а давай-ка я тебе в соседнем доме дам такую же комнату в трешке и еще три тысячи долларов». Старик чрезвычайно доволен и благодарен. Принцип холизма в действии. Расходы - 35 тысяч, а квартира стоит 60. Такая операция называлась «отжим». Норма прибыли - 50%.

III.
Самой интересной операцией была так называемая продажа выморочного имущества. Предположим, отправился на тот свет хозяин приватизированной квартиры. Родственников у него нет. Умер он где-то за городом.
И люди, ставшие свидетелями этой смерти, приносят черному маклеру паспорт покойного и рассказывают обстоятельства. Начинается работа по подделке нотариальной доверенности. В принципе, так же все происходило и в том случае, когда хозяина держали где-нибудь в лесу под Тамбовом или попросту убивали. От имени этого человека составляли доверенность. С нотариусом проблем не было; печать стоила недорого, и ее можно было изготовить так, что подделка обнаруживалась только с помощью экспертизы. Оставалось расписаться и переклеить фотографию в паспорте. Тут главная трудность - рельефная термопечать. Над кипящим чайником фотография отклеивается и заменяется другой. Потом у знакомой паспортистки за коробку конфет ставится новая печать - «Клава, шлепни, пожалуйста». И вот паспорт на имя покойного носит живой человек.
Вклеив свое фото, я обычно шел к нотариусу и выписывал доверенность на сбор документов третьему лицу. Это важно, и вот почему. В паспортном столе хранится так называемая первая форма (форма 1А), к ней прилагается фотография. Если фальшивый продавец с паспортом покойного придет в паспортный стол сам, его могут разоблачить. А так приходит кто-то другой по чистейшей доверенности, выданной нотариусом. Можно двигать сделку.
Правда, на этом этапе покупатель может снять ксерокс с вашего паспорта, не полениться сходить с ним в паспортный стол и сверить его с формой 1А. Именно по этой причине я удлинял операцию на один шаг. За отдельный гонорар приглашал человека, который покупал у меня квартиру и в дальнейшем исполнял роль продавца. Фальшивый паспорт из оборота исчезал. Все было исполнено грамотно.
Главный принцип подобных схем: финальные документы должны быть чистыми. Подделывать бумаги можно на промежуточных этапах сделки. Единственная реальная опасность - почерковедческая экспертиза. Но чтобы ее назначить, требуется уголовное дело. А для его возбуждения нужны улики, которые можно получить только посредством экспертизы. Замкнутый круг. Норма прибыли здесь не 50, а все 100%.
Однажды я сделал глупость: купил квартиру у наследника и оформил ее на себя. Стал продавать, а покупательница наняла опытного юриста. Физически найти предыдущего собственника не удалось. Потом выяснилось, что человек умер до того, как я купил у него недвижимость. Было возбуждено дело - но не по факту мошенничества, а по факту пропажи человека. Началось веселое время, я даже залетел в СИЗО. Меня спасло то, что в милиции одни и те же дознаватели занимались расследованиями преступлений совершенно разного характера: изнасилованиями, хулиганством, ограблением ларьков и квартирными мошенничествами. Они ни в чем не могли разобраться, даже отличить справку БТИ от договора купли-продажи не могли. Только шумели: «Мы знаем, что он умер раньше, чем продал вам квартиру». Я отвечаю: «Покажите мне закон, который запрещает мертвому что-то продать. Вообще, он был мертв в качестве тела, но жив в качестве социального знака...» В итоге оперативник пожал мне руку и сказал: «Не понимаю, за что вас здесь держат».
У меня бывали случаи, когда умерший не только продавал квартиру, но и вступал в права наследования. Помню ситуацию, когда почивший дед завещал квартиру внуку, но внук тоже умер. Однако это не помешало ему продать полученную в наследство жилплощадь.
Хорошо иметь дело с приватизированными квартирами. Но люди умирают и в неприватизированных. Что делать? И выход был найден.
От имени умершего подавались документы на обмен ну, скажем, с городом Млечиным. Гражданин из Млечина получал квартиру и прописывался в Москве. Однажды милиция заинтересовалась: почему в сделках так часто фигурирует один и тот же город? Милиция уже собралась ехать в Млечин - и тут выяснялось, что такого города не существует. Документы есть, и московское Бюро обмена выдает разрешение на обмен, а квартиры, которые менялись на московские, были виртуальными.

IV.
В случае с выморочными квартирами мы имеем дело не с античной мудростью, а с современной философией языка. Если отжим - это философский парадокс, то сделки с мертвыми - неклассическая семиотика. Честный бизнес опирается на классическую парадигму, а бизнес мошеннический - на неклассическую, в которой означаемое постоянно «ускользает», «отсутствует», «недоступно». Одна бумажка отсылает к другой, другая к третьей, а реальности как бы нет.
Если ко мне поступало предложение со стороны, я становился «классиком». Бывало, приходили бандиты и говорили: «У нас есть должник, он сидит в бункере. Вот документы на его жилье - продай-ка его».
Но у меня был твердый принцип. Если вариант бандитский, я требовал показать труп. Нужно было точно знать, что человек мертв. Иначе подлинный хозяин мог появиться в самый неподходящий момент. Был такой случай, когда человек, которого держали где-то под Тамбовом, вырвался из заточения и пришел пешком в Москву воевать за свою уже проданную квартиру. Так вот, я начинал говорить об условиях продажи квартиры лишь после того, как сравнивал труп с фотографией в паспорте ее владельца. Если у меня оставалось малейшее подозрение, что кто-то из возможных претендентов на недвижимость жив, я отказывался работать.
Меньше всего проблем бывало, когда потерпевшей стороной оказывалось государство. Оно свои интересы отстаивать не хотело. Если, конечно, не находились желающие ему в этом помочь.
Однажды я искал квартиру для клиента. Приходим в один дом, там несколько бритоголовых, часть из них чеченцы. Говорят: «Ну, смотрите». Смотрим. И какое-то чувство заставило меня заглянуть за диван. А там труп с признаками насильственной смерти. Я понял, что это хозяин квартиры. К счастью, никто не заметил, что я это обнаружил, а то и меня убили бы.
Меня спасла вредная привычка. Я закурил, поскольку знал: если не займу чем-нибудь рот и заговорю, дрожащий голос сразу меня выдаст. Несколько минут я ходил по квартире, дымил, деловито простукивал стенки. А потом сказал клиенту: «Хватит, посмотрели. Пойдем». Мы ушли. Ему я так ничего и не сказал, но позвонил в милицию. Всех, кто был тогда в квартире, взяли с поличным.

V.
Без «крыши» в девяностые никто не ходил. До 1995-1996 годов все были под «крышами» бандитскими, а потом стали переходить под ментовские. Они оказались более надежными. Помню, у меня был небольшой скандал с перовскими ребятами. Мы забили стрелку. Со мной приехал большой милицейский чин, который сказал одному из бандитов: «Значит, сейчас в этом кармане у тебя окажется ствол, а в этом - наркотики. И ты прямо отсюда уедешь сам знаешь куда». Вопрос был решен.
Я пользовался поддержкой смешанной группы, куда входили как бандиты, так и представители силовых структур. Потом главного силовика посадили. Без него бандиты мне были не нужны. Прослушка, «жучки», право на ношение оружия - всего этого они не имели и, соответственно, мне не могли предоставить. Я отказался платить абонентскую плату, как мы это называли. Бандиты выследили меня, привезли в какой-то офис и немедленно разбили что-то о мою голову. Потом сильно прессовали. Спасся я чудом.
Что-то подобное происходило тогда и в подвалах многих московских банков. Когда банку не отдавали кредит, он за половину денег нанимал бандитов для выбивания долга. Выглядело это так. Наверху, в офисах, идут кредитно-денежные операции. А внизу, в подвалах, томятся узники, которые банку должны. И все это в центре Москвы. Дальнейшее известно: паяльник, утюг, напильником по зубам. Некоторые кредитные организации даже держали в штате специальных врачей, которые следили, чтобы плененные должники не умерли. Измеряли давление, давали таблетки, делали уколы - исполняли клятву Гиппократа, одним словом. А маклеры продавали недвижимость должников, пока тех пытали в банковских подвалах.

VI.
Однажды я создал благотворительную организацию. Называлась она «Фонд помощи лицам, пострадавшим от незаконных операций с недвижимостью». Этот фонд должен был заниматься примерно тем же, чем сейчас промышляют структуры, выкупающие квартиры у старушек с правом пожизненного проживания. Хорошая была идея. Ведь массы людей у нас плохо адаптированы, боятся рынка и его институтов. Зато любят организации, напоминающие собес или церковь. Вообще, с помощью религиозных организаций легко можно решать вопросы недвижимости. Ведь хорошо известно, как секты «раздевают» своих членов. Значит, возможен и такой вариант: коммерческая организация маскируется под благотворительную и трансформируется в секту. Это эффективно по отношению к тем, для кого существенна цена на хлеб, но нет разницы между миллионом и миллионом с половиной: и то, и другое «много». В моем фонде должен был быть телефон доверия, я бы позиционировал свою деятельность как некоммерческую. Но на меня завели уголовное дело, и с этой идеей пришлось расстаться.

Записала
Екатерина Боровикова

Версия для печати

АВТОРЫ
Леонтьев Ярослав
Топоров Адриан
Чарный Семен
Азольский Анатолий
Андреева Анна
Аммосов Юрий
Арпишкин Юрий
Астров Андрей
Бахарева Мария
Бессуднов Алексей
Бойко Андрей
Болмат Сергей
Боссарт Алла
Брисенко Дмитрий
Бутрин Дмитрий
Быков Дмитрий
Веселая Елена
Воденников Дмитрий
Володин Алексей
Волохов Михаил
Газарян Карен
Гамалов Андрей
Галковский Дмитрий
Глущенко Ирина
Говор Елена
Горелов Денис
Громов Андрей
Губин Дмитрий
Гурфинкель Юрий
Данилов Дмитрий
Делягин Михаил
Дмитриев-Арбатский Сергей
Долгинова Евгения
Дорожкин Эдуард
Дудинский Игорь
Еременко Алексей
Жарков Василий
Йозефавичус Геннадий
Ипполитов Аркадий
Кашин Олег
Кабанова Ольга
Кагарлицкий Борис
Кантор Максим
Караулов Игорь
Клименко Евгений
Ковалев Андрей
Корк Бертольд
Красовский Антон
Крижевский Алексей
Кузьминская Анна
Кузьминский Борис
Куприянов Борис
Лазутин Леонид
Левина Анна
Липницкий Александр
Лукьянова Ирина
Мальгин Андрей
Мальцев Игорь
Маслова Лидия
Мелихов Александр
Милов Евгений
Митрофанов Алексей
Михайлова Ольга
Михин Михаил
Можаев Александр
Морозов Александр
Москвина Татьяна
Мухина Антонина
Новикова Мариам
Носов Сергей
Ольшанский Дмитрий
Павлов Валерий
Парамонов Борис
Пахмутова Мария
Пирогов Лев
Пищикова Евгения
Поляков Дмитрий
Порошин Игорь
Покоева Ирина
Прилепин Захар
Проскурин Олег
Прусс Ирина
Пряников Павел
Пыхова Наталья
Русанов Александр
Сапрыкин Юрий
Сараскина Людмила
Семеляк Максим
Смирнов-Греч Глеб
Степанова Мария
Сусленков Виталий
Сырникова Людмила
Толстая Наталья
Толстая Татьяна
Толстой Иван
Тимофеевский Александр
Тыкулов Денис
Фрумкина Ревекка
Харитонов Михаил
Храмчихин Александр
Черноморский Павел
Чеховская Анастасия
Чугунова Елена
Чудакова Мариэтта
Шадронов Вячеслав
Шалимов Александр
Шелин Сергей
Шерга Екатерина
Янышев Санджар

© 2007—2009 «Русская жизнь»

При цитировании гиперссылка на www.rulife.ru обязательна

Расскажи о сайте: