Русская жизнь
Новости издательстваО журналеПодписка на журналГде купить журналАрхив
  
НАСУЩНОЕ
Драмы
Хроники
БЫЛОЕ
«Быть всю жизнь здоровым противоестественно…»
Топоров Адриан 
Зоил сермяжный и посконный

Бахарева Мария 
По Садовому кольцу

ДУМЫ
Кагарлицкий Борис 
Cчет на миллионы

Долгинова Евгения 
Несвятая простота

ОБРАЗЫ
Ипполитов Аркадий 
Ожидатели Августа

Воденников Дмитрий 
О счастье

Харитонов Михаил 
Кассандра

Данилов Дмитрий 
Пузыри бытия

Парамонов Борис 
Шансон рюсс

ЛИЦА
Кашин Олег 
«Настоящий диссидент, только русский»

ГРАЖДАНСТВО
Долгинова Евгения 
Похожие на домашних

Толстая Наталья 
Дар Круковского

ВОИНСТВО
Храмчихин Александр 
Непотопляемый

МЕЩАНСТВО
Пищикова Евгения 
Очередь

ХУДОЖЕСТВО
Проскурин Олег 
Посмертное братство

Быков Дмитрий 
Могу

ДУМЫ Квартирный вопрос
на главную 26 октября 2007 года

Китайская барахолка

Откровения руководителя строительной компании о московском рынке недвижимости


Художник Евгений ТонконогийГенеральный директор строительной компании, уже около 10 лет возводящей дома в Москве, легко согласился на интервью. «Наболело, - пояснил он. - На столичный рынок недвижимости существует два взгляда. Первый - правительства города, в духе соцреализма. Второй - всяких „несогласных“, рисующих нас бандитами». Имя свое строитель решил оставить в секрете - он ведь собирается и дальше работать на своем поприще.

- С 2000-го по 2007 год цены на квартиры в Москве поднялись в шесть раз, тогда как средний доход москвича за это время увеличился только в 3 раза. Семь лет назад собственное жилье для большинства москвичей казалось роскошью, а сегодня, выходит, для них оно уже даже не роскошь, а недостижимая мечта? Что является главной причиной такого резкого роста цен?
- Главная причина - низкая «стартовая площадка» рынка жилья в Москве (а в провинции тем более). Большинство населения к началу девяностых проживало в очень плохих условиях: в среднем на одного человека приходилось 17 кв. м при европейских 30 кв. м и американо-канадских 40-45. И даже если это была отдельная квартира, то в панельном доме. Что такое панельный дом? Изначально этот тип домостроения придумали французы в начале пятидесятых, и стали этим методом делать казармы для колониальных войск в Алжире. Это не секрет, нормативный срок жизни «хрущевок» - 20-25 лет, панельных «брежневок» - 35-40 лет. Таким образом, к началу девяностых «хрущевки» совсем обветшали. К началу двухтысячных надо было бы сносить и брежневскую панель. Вы же знаете, какими были первые инициативы новых режимов в Восточной Европе в начале девяностых? Они прекратили панельное домостроение как унижающее человеческое достоинство.

В начале-середине девяностых у какой-то части населения появились деньги. Сначала эти люди купили себе малиновые пиджаки, ролексы и мерседесы. А потом захотели иметь жилье по европейским стандартам - малоквартирные дома с высокими потолками, с подземными гаражами, с инфраструктурой. И на эту аудиторию стал работать элитный сегмент строительного рынка, возникли все эти дома на Остоженке, вокруг Арбата.

Но вместе с тем сохранялся монстр по имени «Строительный комплекс Москвы», который безостановочно по сей день продолжает клепать панельные кварталы. До 2006 года на панельное домостроение приходилось около 2,5 млн кв. м квартир из ежегодно возводимых 4,5 млн кв. м. Однако из этих 2,5 млн кв. м около 2 млн расходится по социальным программам правительства - очередникам, переселенцам из сносимых пятиэтажек и ветхого жилья, военным, молодым семьям и т. д.

В итоге мы имеем примерно 300 тыс. кв. м для очень богатых людей, эти метры фактически вне рынка, и около 2 млн кв. м выбрасывается ежегодно на рынок. Но что такое 2 млн кв. м - это примерно 25-30 тыс. квартир ежегодно. На 3,5 миллиона московских семей. То есть 1 квартира на 125 семей. В европейских городах 1 новая квартира или дом приходится где-то на 50 семей, в США - на 30-40 семей. Фактически рынок недвижимости в Москве дефицитен, на этом дефиците и играют строительные компании. Зачем продавать жилье по 3 тысячи долларов за метр, когда люди с радостью покупают его по 6 тысяч.

- Есть ведь еще и вторичный рынок. На нем ежегодно обращается, согласно статистике, около 75-80 тыс. квартир.
- Это «круговорот вещества в природе». 80-90% сделок на вторичном рынке - это так называемая «альтернатива». Когда трешка меняется на две однушки или наоборот. Увеличению метража на душу населения это не способствует. Как в начале девяностых в Москве приходилось 17 кв. м на человека, так и в 2007-м эта цифра та же.

- Но глава стройкомплекса Москвы Ресин рапортует о 21 или даже 23 кв. м на человека.
- Столичные чиновники почему-тоисходят из того, что москвичей 8,8 млн. Но даже недавняя перепись населения показала, что горожан - 10,4 млн, а в реальности это число около 12-13 млн.

- Есть вот еще точка зрения, что якобы из-за приезжих растут цены на жилье.
- Приезжие, главным образом, формируют спрос на аренду. Из 3,5 миллионов московских квартир сдаются около 600 тыс., это примерно 1-1,5 млн арендаторов. И не более 5% от общего числа приезжих - это нувориши из регионов, которые покупают в Москве элитные квартиры или квартиры бизнес-класса большой площади стоимостью от 1 млндолларов. Так что, скорее, приезжие формируют ожидания - потенциальный спрос. Но, при скудном рынке квартир, и 2-3 тысячи иногородних семей, которые все же приобретают жилье, вносят «вклад» в раздувание спроса.

- Московское правительство возлагает большие надежды на ипотеку. Чиновники утверждают, что это реальный путь улучшения жилищной ситуации.
- Количества квартир на рынке ипотека не увеличивает. Вот этого почему-то никто не замечает. Да, сейчас по ипотеке приобретается 10-12 тыс. квартир на первичном и вторичном рынках. И это один из факторов, толкающих цены вверх. Поэтому московское правительство с такой маниакальной настойчивостью и популяризирует этот сегмент рынка - с начала этого года цены расти перестали, но ипотека дает им шанс снова разогнаться.

- Широко бытует мнение о сговоре застройщиков, коллективно решивших повышать, а затем сдерживать цены.
- Тут все сложнее. Строители и риэлторы - это вторично, первично - правительство Москвы. Де-юре большинство строительных компаний не связано с муниципальными властями, лишь в некоторых из них есть доля города. Но де-факто Комплексу строительства и архитектуры правительства города девелоперы подотчетны и следуют его указаниям. В общем, это такой китайский капитализм.

Сговора между застройщиками нет, но есть, как бы это помягче сказать, заинтересованность правительства Москвы в гонке цен, ведь от этого зависит наполняемость городского бюджета, и, чего уж лукавить, благосостояние столичных чиновников.

Правительство Москвы фактически бартером получает квартиры для покрытия своих социальных обязательств, и ему неважно в этом случае, сколько стоит метр - тысячу долларов или десять. Натуральный оброк. Но землю строителям чиновники уже продают за полновесные доллары, и чем больше их прибыль, тем дороже компании заплатят за строительную площадку. Внутри Садового кольца 1 гектар стоит от 20 до 40 млн долларов, на окраинах - около 5 млн. Затем строители на собственные деньги возводят еще всю инфраструктуру - больницы, детские сады, школы, дороги, разбивают парки и пр. Часто у них нет юридически закрепленных обязательств делать это, но как откажешь, когда высшие чиновники просят? Затем налоги: чем больше прибыль у строителей, тем они выше. Наконец, взятки. Чиновники, опять же, кровно заинтересованы в том, чтобы строитель был богатым. Сегодня со стандартного 17-этажного панельного дома они имеют 1-1,5 млн долларов за ускорение согласований, прохождение комиссий и пр. Строителей обирает вообще вся бизнес-вертикаль города - энергетики, коммунальные и дорожные службы, столичные СМИ, рекламные агентства, посредники. Стройкомплекс - это дойная корова, и правительство Москвы, если смотреть с его колокольни, правильно поступает - корова должна быть сыта и находиться в тепле, чтобы давать хорошие надои.

- Но и строители внакладе не остаются.
- Как посмотреть. И 10 лет назад, и сегодня чистая прибыль застройщиков составляет 20-25%. У придворных компаний, где есть доля чиновника, прибыль может достигать 35%. Но фактически у строителя остается 5-7% от прибыли, все остальное он пускает в оборот - в приобретение площадок, в подкуп чиновников, на выплаты процентов по кредиту и т. д.

- Вы говорите, что цены на жилье в Москве с начала 2007 года не растут. В чем причина?
- Цены не просто не растут - они падают. Но дешевеет некачественное панельное жилье эпохи советского домостроения. Здесь даже ипотека не помогает - банки не дают кредиты на покупку квартир в хрущовках и панельных домах ранних 70-х. Это теперь такая группа риска - того гляди, обвалятся дома или газовая труба там рванет, кто тогда кредит возвращать будет? Сейчас происходит дифференциация рынка, все встает на свои места - ну не может в том же Перово однушка стоить 150 тысяч долларов! Трезвомыслящий человек понимает, что в этом Перово никогда не будет нормальных школ, безопасности на улицах, чистоты. Он лучше лишние три года помыкается в съемных квартирах, поднакопит денег и приобретет жилье в каком-нибудь Коньково, где туда-сюда снуют джипы газпромовцев.

- В общем, в Москве начали формироваться гетто, и этого процесса не избежать?
- Не забывайте, в Москве же китайский капитализм, а не скандинавский. Это в Европе принято строить социальное жилье среди того, которое люди покупают за деньги. Таким образом, предотвращается появление гетто.

В Москве власть обслуживает самые обеспеченные слои населения, а если какой-нибудь многодетной семье дали бесплатно квартиру в Жулебино, она еще и радоваться должна, что не послали в Кондопогу или вообще на улицу не выселили. Люди у нас привыкли радоваться малому.

- Но если вернуться к ценам: их рост ударил и по богатым, и по среднему классу. Каково в Москве разделение на группы по доходам?
- В 2006 году цены на жилье выросли на 80%. Но в то же время, если брать полуофициальную статистику, у верхних 2% населения доход за то же время вырос на 100-120%. Это высший чиновничий мир, владельцы крупного бизнеса, топ-менеджмент. Далее. Нефтяные деньги дотекли и до среднего класса в западном понимании - от 100 тыс. долларов в год на семью, это еще около 5-7% москвичей и гостей столицы (которые, как и их земляки-богачи, нередко живут на два дома, один из которых в Москве). Тут увеличение дохода где-то на 40-50% за год. Эти люди, пусть туго затянув пояса, но все же могут приобрести жилье. Другое дело - что по своему статусу они не хотят селиться в бедных, неперспективных районах.

- А какие районы перспективные, как вы считаете?
- ЦАО, Юго-Запад, Запад. Под вопросом Северо-Запад - застройщики пытаются поднять его статус, но уж больно наследие тяжелое. Анклавы от Белорусской до Войковской и от Комсомольской до Сокольников.

- И средний класс хочет поселиться именно там?
- Конечно. Но рынок не дает ему такой возможности даже при наличии относительно приличной суммы. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса квартиры небольшого метража (100-150 кв. м) покупаются в первую очередь, они в дефиците. А зачем семье среднего класса из 2-3 человек квартира в 200 кв. м и стоимостью 1-1,5 млн.? Им нужны максимум 70 кв. м стоимостью 450-500 тыс. долларов. Отсюда, кстати, и застой в продажах в сегменте жилья бизнес-класса.

- Почему же тогда застройщики не могут перестроиться, напичкать дом квартирами в 60-70 кв. м?
- Это невыгодно: больше бетона, арматуры, разводок инженерных сетей, в результате чего себестоимость поднимается на 25%. Большее число подземных машиномест, что просто нереально сделать - в больших жилых комплексах и так еле-еле удается соответствовать нормам: 1 машиноместо на 1 квартиру.

- Для оставшихся 90-92% москвичей рынок фактически закрыт?
- Москвичи могут обращаться на вторичный рынок, переезжать в Подмосковье, которое становится грандиозной стройплощадкой. Панельным застройщикам нужен размах, они стремятся возводить дома кварталами по несколько сотен тысяч квадратных метров - а в городе уже негде, здесь возможна только точечная застройка.

Лет через 10 в ближнее Подмосковье переедет как минимум 2-2,5 млн москвичей. Это тот самый средний класс.

Тяжелее всего приезжим - большинству из них так и придется до конца дней скитаться по съемным квартирам, поглощающим 50-60% семейного дохода.

- Мы подошли к прогнозам. Что будет с рынком недвижимости лет через пять?
- Продолжится процесс формирования гетто, разрастется жилой пояс вокруг МКАД со стороны области. В самой Москве будет строиться только дорогое жилье, даже на окраинах квартиры в новостройках станут стоить минимум 6-7 тыс. долларов за кв. м, в жилых домах-башнях бизнес-класса цены будут начинаться от 12-15 тыс. за кв. м, элитное жилье вплотную подойдет по ценам к лондонским - 40-50 тыс. долларов за метр. Ну и вообще Москва во многом скопирует лондонскую модель развития. Это будет город молодых амбициозных людей и одновременно старых москвичей, которые станут ощущать себя полуаристократией. Семьи с доходами ниже 50 тыс. в месяц и без заначки в виде родительской недвижимости будут переезжать в область или вообще в регионы и заграницу. Неимущие слои будет изыматься из города административными методами: уже сегодня правительство Москвы начало выделять им бесплатное жилье в Подмосковье.

При этом какая бы власть ни пришла в Москву, ситуацию не изменить, это естественный ход городской истории. Тем более что и новым чиновникам тоже захочется сладко кушать - а кто их накормит вдоволь и вкусно, кроме строителей?


Версия для печати

АВТОРЫ
Леонтьев Ярослав
Топоров Адриан
Чарный Семен
Азольский Анатолий
Андреева Анна
Аммосов Юрий
Арпишкин Юрий
Астров Андрей
Бахарева Мария
Бессуднов Алексей
Бойко Андрей
Болмат Сергей
Боссарт Алла
Брисенко Дмитрий
Бутрин Дмитрий
Быков Дмитрий
Веселая Елена
Воденников Дмитрий
Володин Алексей
Волохов Михаил
Газарян Карен
Гамалов Андрей
Галковский Дмитрий
Глущенко Ирина
Говор Елена
Горелов Денис
Громов Андрей
Губин Дмитрий
Гурфинкель Юрий
Данилов Дмитрий
Делягин Михаил
Дмитриев-Арбатский Сергей
Долгинова Евгения
Дорожкин Эдуард
Дудинский Игорь
Еременко Алексей
Жарков Василий
Йозефавичус Геннадий
Ипполитов Аркадий
Кашин Олег
Кабанова Ольга
Кагарлицкий Борис
Кантор Максим
Караулов Игорь
Клименко Евгений
Ковалев Андрей
Корк Бертольд
Красовский Антон
Крижевский Алексей
Кузьминская Анна
Кузьминский Борис
Куприянов Борис
Лазутин Леонид
Левина Анна
Липницкий Александр
Лукьянова Ирина
Мальгин Андрей
Мальцев Игорь
Маслова Лидия
Мелихов Александр
Милов Евгений
Митрофанов Алексей
Михайлова Ольга
Михин Михаил
Можаев Александр
Морозов Александр
Москвина Татьяна
Мухина Антонина
Новикова Мариам
Носов Сергей
Ольшанский Дмитрий
Павлов Валерий
Парамонов Борис
Пахмутова Мария
Пирогов Лев
Пищикова Евгения
Поляков Дмитрий
Порошин Игорь
Покоева Ирина
Прилепин Захар
Проскурин Олег
Прусс Ирина
Пряников Павел
Пыхова Наталья
Русанов Александр
Сапрыкин Юрий
Сараскина Людмила
Семеляк Максим
Смирнов-Греч Глеб
Степанова Мария
Сусленков Виталий
Сырникова Людмила
Толстая Наталья
Толстая Татьяна
Толстой Иван
Тимофеевский Александр
Тыкулов Денис
Фрумкина Ревекка
Харитонов Михаил
Храмчихин Александр
Черноморский Павел
Чеховская Анастасия
Чугунова Елена
Чудакова Мариэтта
Шадронов Вячеслав
Шалимов Александр
Шелин Сергей
Шерга Екатерина
Янышев Санджар

© 2007—2009 «Русская жизнь»

При цитировании гиперссылка на www.rulife.ru обязательна

Расскажи о сайте: